La vita condominiale si sa è scandita da un appuntamento annuale che coinvolge tutti i singoli proprietari del fabbricato: l’assemblea ordinaria.

In tale occasione, questi vengono convocati dall’amministratore pro-tempore al fine di prendere contezza delle spese sostenute nel corso dell’anno di bilancio e per decidere su quanto concerne la gestione dei beni comuni di tutta la compagine condominiale.

A tal riguardo, occorre chiarire come l’art. 1136 c.c., si occupa della sua costituzione chiarendo che “l’assemblea non può deliberare, se non costa che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”; convocazione che, secondo quanto disposto dall’art. 66 disp.c.c., dovrà inoltre essere comunicata almeno cinque giorni prima dalla data fissata per l’adunanza in prima convocazione tramite posta elettronica certificata, posta raccomandata fax o consegna a mano.

Con il termine “aventi diritto” ci si riferisce ai soli condòmini in senso stretto, ossia ai titolari dell’immobile. Ciò non toglie che, in alcuni casi, in assemblea possono presenziare anche altri soggetti come l’inquilino in affitto o l’usufruttario i quali dovranno preventivamente essere avvisati non dall’amministratore pro-tempore bensì dal proprietario del loro appartamento.

Ne consegue quindi che in caso di inadempienza di quest’ultimo, quale unico titolare nei confronti con il condominio, la delibera sarebbe parimenti valida.

Nullità o annullabilità?

È lo stesso art. 66 sopra citato a prevedere, in caso di mancata od incompleta convocazione assembleare nei confronti di uno o più condòmini, l’annullabilità della deliberazione assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti in quanto non ritualmente convocati.

Tale assunto trova inoltre conferma da parte della corte di legittimità, la quale con sentenza n. 4806 del 2005, ha statuito che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3°comma, c.c. – decorrente per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”.

Ma chi è legittimato ad impugnare tale vizio?

In più occasioni, la stessa giurisprudenza, chiamata a pronunciarsi in merito a tale questione, ha stabilito come la legittimazione ad impugnare la delibera per il vizio della mancata convocazione sia onere spettante al singolo condominio pretermesso ingiustamente, o non ritualmente chiamato.

Il condòmino regolarmente convocato – precisa per l’appunto la Corte di Cassazione nella sentenza n. 10071/2020 – non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66 disp. tt. c.c., comma 3, modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220“.

Si evince pertanto come la legittimazione a demandare il relativo annullamento spetti ai sensi degli art. 1441 c.c. e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso e non indistintamente a tutti i condomini appartenenti allo stabile. Tale disposizione difatti, secondo l’orientamento sopra citato, non è volta alla mera rimozione dell’atto per una sua conformità legale, ma tende a salvaguardare la libertà d’espressione del condòmino stesso non ritualmente convocato, al fine di permettergli di contribuire alle decisioni relative allo stabile in cui vive.

In conclusione, qualora decidesse di non sollevare tale vizio, l’assemblea convocata risulterà a tutti gli effetti valida e produttiva di effetti, a nulla valendo le eventuali opposizione da parte della restante compagine condominiale.

Dott. Marco Tonti