1. Premessa
Le spese condominiali, com’è noto, costituiscono le spese relative all’uso ed al godimento delle parti comuni del condominio, quali, ad esempio, facciate, cortili e scale.
Le stesse si suddividono in
– spese di carattere ordinario, afferenti ad interventi utili a garantire la regolare manutenzione dell’edificio condominiale nel suo complesso, permettendone la conservazione in buono stato ed in buone condizioni di igiene e sicurezza. In tale categoria rientrano, ad esempio, i costi di manutenzione dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto elettrico ovvero le piccole riparazioni;
– spese di carattere straordinario, riguardanti interventi di manutenzione eccezionali, quali, ad esempio, rifacimento delle facciate o rifacimento dei pavimenti delle parti comuni.
Tali spese, così come stabilito dall’art. 1123 c.c., incombono sui singoli condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. L’obbligazione del loro pagamento, pertanto, è legata direttamente al diritto reale di proprietà sull’immobile. Tuttavia, allorquando l’immobile, a seguito di pignoramento, venga venduto all’asta e rimangano spese condominiali arretrate, chi paga le stesse? Il nuovo proprietario che si è aggiudicato l’immobile all’asta ovvero il precedente proprietario cui l’immobile è stato pignorato?
2. Art. 63 disp. att. c.c.: criteri di ripartizione delle spese condominiali arretrate
2a. Quali spese deve pagare il nuovo proprietario?
La risposta a tale interrogativo viene offerta dall’art. 63 disp. att. c.c.
Sulla base di tale norma il nuovo acquirente rimarrà obbligato in solido con il precedente proprietario al pagamento delle sole spese di carattere ordinario maturate nell’anno in corso ed in quello precedente, così come risultanti dall’ultimo bilancio consuntivo e preventivo, approvato al momento del trasferimento del diritto di proprietà. In altri termini il nuovo proprietario dovrà pagare le spese messe a consuntivo rimaste insolute per l’anno appena trascorso oltre a quelle preventivate per l’anno successivo, dovendosi intendere per “anno” il periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente, perciò, con l’anno solare.
Tale vincolo fonda la propria ratio nella necessità di salvaguardare gli interessi degli altri condòmini solventi, impedendo che, nonostante la loro diligenza, si ritrovino costretti a farsi carico delle spese dovute dai condòmini risultati inadempienti. Oltretutto, come precisato in più di un pronunciamento dalla Suprema Corte di Cassazione, l’effetto liberatorio della vendita forzata immobiliare, in forza del quale vengono meno tutti i pesi gravanti sull’immobile pignorato e poi assegnato all’asta, quali pegni ed ipoteche, non si estende all’ipotesi di successione nel rapporto di condominio, in quanto la normativa relativa alle spese condominiali ha carattere speciale, con conseguente deroga alla normativa generale in materia di esecuzioni immobiliari (Cfr. in merito, a titolo di esempio, Cass. nr. 7395/2017):
2b. Quali spese deve pagare il vecchio proprietario?
Contrariamente il precedente proprietario rimarrà vincolato al versamento di tutte le spese maturate negli anni precedenti al passaggio di proprietà, ivi comprese quelle straordinarie.
Per fare un esempio, se si diviene proprietari della casa all’asta il 1° dicembre 2018, si dovranno versare tanto le spese ordinarie relative all’anno condominiale 2018 quanto le spese ordinarie rimaste arretrate per l’anno condominiale 2017. Nulla si dovrà, invece, per le spese straordinarie e per ogni altra spesa non corrisposta negli anni precedenti al 2017, le quali rimarranno ad integrale ed esclusivo carico del precedente proprietario pignorato.
2a. Conseguenze
Dai criteri di ripartizione appena descritti ed in specie dalla natura solidale dell’obbligazione di pagamento deriva che:
– per le spese ordinarie rimaste arretrate nell’anno del passaggio di proprietà ed in quello precedente, il condominio, tramite il proprio amministratore, potrà agire sia nei confronti del nuovo proprietario che nei confronti di quello precedente, in quanto coobbligati in solido;
– il nuovo proprietario, che venga chiamato dal condominio a rispondere di spese maturate in epoca anteriore all’acquisto, potrà rivalersi sul precedente proprietario ed agire in regresso nei confronti dello stesso, per ottenere il rimborso di quanto indebitamente versato (Cfr., sul punto, a titolo di esempio, Cass. nr. 1956/2000).
Avv. Federica Maccioni