Dal punto di vista giuridico si ha un Condominio quando due o più soggetti sono proprietari di unità immobiliari di un edificio e comproprietari delle parti comuni dello stesso. Da ciò si capisce che non può sussistere un Condominio quando non ci siano delle parti comuni che creino delle condivisioni di proprietà tra i soggetti e quando esista un solo soggetto, che verrà identificato come l’unico proprietario dell’edificio.

Oltre a queste due situazioni estreme si possono però identificare 3 tipologie di Condominio, ognuna delle quali prevede dei parametri di maggioranza assembleari diversi.

Gli argomenti trattati

 

Il Condominio tipico

Per esistere un Condominio tipico devono esserci almeno 3 condòmini. In questo caso si utilizzano i classi metodi di maggioranza. in cui valgono sia parametri soggettivi che patrimoniali. Infatti perché l’assemblea sia convocata regolarmente e perché le votazioni siano valide devono essere presenti in assemblea un numero preciso di soggetti e che questi rappresentato la giusta quota millesimale dell’edificio.

Per esempio, secondo l’art. 1136 C.C., l’assemblea in prima convocazione è regolarmente convocata con la partecipazione della maggioranza dei comproprietari dell’edificio che rappresentino i 2/3 dei del valore dell’edificio. In questo caso sono valide le delibere che vengono votate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimali complessivo.

Se l’assemblea viene convocata in seconda convocazione, per essere valida, devono partecipare almeno 1/3 dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 del valore. In questo caso le delibere sono valide se votate dalla maggioranza che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Nota: la seconda convocazione non può avvenire nello stesso giorno della prima e non oltre giorni giorni dalla medesima.

 

Il Condominio minimo

Quando non si raggiunge il numero necessario per avere un Condominio tipico, si ha un Condominio minimo, che quindi prevede la presenza di solo 2 condòmini. In questo caso è logico che non abbia più senso parlare di maggioranze, perciò non si possono usare gli stessi criteri utilizzati per il Condominio tipico.

In questa tipologia di Condominio ogni decisione va presa concordemente da entrambi i partecipanti, quindi all’unanimità.  Quando, per vari motivi, non si riesce a prendere una decisione, poiché i due soggetti non riescono a trovare un punto di incontro, si può ricorrere all’art. 1105 C.C. della comunione ordinaria.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Quindi in caso di mancato accordo tra le parti, ogni partecipante può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Si capisce che ogni decisione presa da questa tipologia di Condominio si configura come un contratto e infatti il solo regolamento di Condominio ammissibile è quello di tipo contrattuale.

 

Il Supercondominio

Un Supercondominio nasce quando due o più palazzi hanno in comune dei beni comuni (strade di collegamento, fognature, parcheggi, cancelli di accesso ecc…).  Questa realtà è ormai ben tipizzata dalla legge grazie alla Riforma del Condominio del 2012, che cambiando la concezione di Condominio da verticale ad orizzontale ha incluso anche questo caso particolare.

Nel caso di un Supercondominio si potrebbe quindi distinguere tra un Condominio totale e un Condominio parziale. Al primo fanno riferimento i beni comuni di cui sono comproprietari tutti i partecipanti al Supercondominio, mentre alla seconda fattispecie appartengono solo alcuni beni comuni di cui sono comproprietari sono una parte dei soggetti (scala A, scala B, ecc…).
Per questo motivo, in assemblea, bisogna star bene attenti alle maggioranze, perché sui beni del Condominio totale avranno diritto di voti tutti i partecipanti, mentre su beni appartenenti, per esempio a una singola scala, avranno diritto di voto solo i proprietari delle unità immobiliari di quella scala.

I Supercondomini possono essere realtà molto grandi, per questo è importante citare l’art. 67 C.C.

Quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più Condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. 

Quindi ogni edificio nomina un suo rappresentare e un suo amministratore. Tutti i rappresentanti si riuniscono per decidere in merito alle parti comuni a tutti e comunicano l’ordine del giorno e le delibere ad ogni amministratore, che a sua volta, li comunicherà alla propria assemblea.