All’interno di uno stabile condominiale, per quantificare e ripartire le spese spettanti ai singoli condomini, vengono costituite le tabelle millesimali, attribuite a ciascuna unità immobiliare ed allegate, qualora esistente, al regolamento di condominio.

Generalmente, la predisposizione delle relative tabelle viene affidata ad un tecnico specializzato, il quale attraverso uno studio delle planimetrie, dei volumi e delle caratteristiche qualitative di ogni proprietà privata quantificherà la quota ideale di comproprietà dell’immobile e delle parti ed impianti comuni.

Ma come vengono costituiti i millesimi di proprietà?

Andiamo ad approfondire.

Al fine di determinare i valori delle tabelle millesimali occorre prendere in considerazioni vari parametri come ad esempio, la metratura, il piano ove ubicato l’appartamento, l’esposizione a sud o nord, ecc; di contro non vengono tenuti in considerazione tutte quelle modifiche apportate dal condomino alla propria unità immobiliare. Questo è quanto confermato dall’ art. 68 disp. att. c.c., in cui si statuisce che “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”

Come dicevamo poc’anzi il procedimento per la compilazione della tabella millesimale viene affidata ad un tecnico e consiste nel:

  • suddividere l’edificio in unità immobiliari e accettare quali siano gli ambienti di ciascuna unità;
  • misurare le superfici dei diversi ambienti che compongono le singole unità immobiliari;
  • applicare i coefficienti di riduzione (di destinazione, di orientamento, di prospetto, di luminosità, di piano e di funzionalità globale dell’alloggio), che definiscono in termini numerici le caratteristiche degli ambienti ottenendo, così, la superficie convenzionale delle singole unità immobiliari;
  • determinare la superficie dell’intero edificio in millesimi ed allegare poi l’apposita tabella al regolamento di condominio

Chiarito quindi l’iter per la sua costituzione occorre soffermarsi ora su una questione alquanto spinosa.

L’uso delle tabelle millesimali trova riscontro esclusivamente con l’esistenza di un condominio o possono essere utilizzate anche per fabbricati con meno di 9 unità immobiliari?

A tale quesito ci accorre in aiuto l’art. 1138 c.c. il quale stabilisce che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino” – e ancora – “il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129 c.c.”.

Da tale assunto si potrebbe evincere che le tabelle millesimali sono obbligatorie solo quando il numero degli abitanti dello stabile sia superiore a dieci e che per la loro approvazione sia sufficiente la maggioranza indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

Bisogna oltremodo soffermarsi su quanto asserito dalla Corte di legittimità in quanto con la sentenza n. 2046 del 2006 le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione ha affermato che “in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipendono dal numero delle persone, che ad esso partecipano” e che “non sussistono ostacoli all’applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (art. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.)

Pertanto, alla luce del quadro giurisprudenziale citato vi è da supporre che anche nei condominii con due soli proprietari le spese devono essere divise secondo il criterio della proporzionalità.

Le tabelle millesimali possono essere oggetto di revisione una volta costituite?

Il Legislatore, nell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ha previsto la possibilità di approvare la revisione delle tabelle a maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c. nel caso in cui:

  • siano conseguenza di un errore;
  • per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

In queste ultime ipotesi, la revisione può essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Non solo, qualora la suddetta revisione sia resa necessaria a seguito di tali alterazioni, il relativo costo sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

In caso invece di tabelle errate, la revisione del costo sarà a carico di tutti i condòmini, in base ai millesimi di proprietà, salvo rivalsa, ove possibile, verso il redattore delle tabelle errate.

Dott. Marco Tonti