È da diversi mesi che ormai l’argomento superbonus del 110% per l’esecuzione di interventi edilizi imperversa costantemente nella vita quotidiana di tutti noi.

A tal proposito, l’art. 119 del Decreto Rilancio, per ciò che riguarda gli immobili condominiali, individua tra i lavori oggetto di agevolazione fiscale, gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda (c.d. cappotto termico); gli interventi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, siano essi a condensazione o a pompa di calore e le opere di adeguamento sismico realizzate sulle parti strutturali degli edifici o su complessi di edifici collegati strutturalmente, situati nelle zone ad alto rischio sismico.

Le opere di cui sopra vengono normalmente definite “interventi trainanti” con il vantaggio di estendere il diritto dell’agevolazione del 110 % anche a lavori di natura diversa ed indicati come “interventi trainati”, solo nel caso in cui essi vengano eseguiti congiuntamente ai primi.

ESEMPIO

Il condominio o per giunta il singolo condòmino sull’unità immobiliare di sua esclusiva proprietà può, contestualmente all’esecuzione di un intervento “trainante” su parti comuni condominiali, se effettua un lavoro c.d. “trainato”, godere del Superbonus 110% anche per quest’ultimo intervento in luogo di minori agevolazioni propriamente previste.

Può accadere, però che non tutta la compagine condominiale sia favorevole all’esecuzione di questi lavori e non siano intenzionati ad effettuare interventi rientranti nel Superbonus del 110%.

In tal caso quale tutela potrebbero vantare gli altri condòmini interessanti alla riqualificazione della loro unità immobiliare e dell’intero stabile approfittando di tali detrazioni?

In primo luogo occorre chiedersi se il singolo condòmino, nonostante il diniego da parte degli altri condòmini, potrebbe parimenti adoperarsi per l’esecuzione delle opere.

Andiamo ad approfondire.

In materia di Superbonus, il Decreto Rilancio al suo art. 119 comma 9-bis, prevede che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui sopra, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art. 121 stesso decreto., sono valide se approvate con un numero di voti tali da rappresentare la maggioranza degli interventi e almeno un terzo del valore dello stabile.

Ciò posto, non significa che al singolo condòmino, nonostante il diniego della maggioranza del fabbricato, venga vietato di effettuare interventi rientranti nel Superbonus del 110%.

 Lo stesso decreto sopra menzionato difatti, al suo art 119, primo comma lett. c), statuisce che possono accedere ai benefici del 110% coloro che effettuino “interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione.”

In sintesi occorrono due requisiti:

  • accesso autonomo dall’esterno
  • unità immobiliare funzionalmente indipendente

Pertanto, tutti gli immobili che non rispettino tali qualifiche, in cui vi sia stata la decisione dell’assemblea di non deliberare interventi rientranti nel Superbonus del 110%, non potranno godere di alcun intervento.

ECCEZIONE

L’Agenzia delle Entrate su tale questione si è pronunciata affermando che, qualora vi sia il dissenso da parte dell’assemblea condominiale all’esecuzione di lavori rientranti nel Superbonus, al singolo condòmino potrà essere concesso usufruire di tale detrazione, a condizione che “tali interventi interessino l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata” (interpello n. 408 del 24.09.2020)

Conclusioni

Alla luce di quanto emerge, pertanto, risulta chiaro che, anche qualora non vi sia la maggioranza dei consensi per l’esecuzione di lavori rientranti nel Superbonus, il singolo condòmino potrà parimenti godere di tali detrazioni in luogo di minori agevolazioni propriamente previste, solo nel caso in cui vengano rispettate le condizioni sopra citate.

Allo stesso modo, nulla vieta a tutti coloro che si siano pronunciati negativamente su tale questione, di poter deliberare diversamente in seguito.  In tal caso sarà richiesta la maggioranza prevista dall’art. 119, comma 9-bis, d.l. Rilancio, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio

Dott. Marco Tonti