In ambito condominiale costituisce situazione sempre più frequente quella per cui i condòmini che lamentino all’amministratore di condòminio di aver subito danni, ad es. da infiltrazioni di acqua piovana ovvero da mancato utilizzo di parti e/o servizi comuni, si rifiutino di provvedere al pagamento delle spese condominiali, pretendendo di condizionare lo stesso alla rimozione delle cause dei danni asseritamente patiti ovvero ponendo in compensazione il credito derivante dal risarcimento degli stessi.
Trattasi, tuttavia, di comportamento non consentito dal nostro ordinamento.
Andiamo ad approfondire il perché.
1. Pagamento spese condominiali come obbligazione propter rem
Preliminarmente occorre rammentare che l’obbligo di partecipare pro quota alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza assembleare è espressamente sancito dall’art. 1123 c.c. Tale obbligo, secondo la dottrina e la giurisprudenza dominanti, costituisce un’obbligazione propter rem, ovverosia un’obbligazione ricollegata alla proprietà della cosa e, pertanto, gravante sui condòmini ex sé, in ragione della loro qualità di proprietari della singola unità abitativa da un lato e di contitolari del diritto di proprietà e di godimento della cosa comune dall’altro.
2. Mancanza dei presupposti per la compensazione
Le spese oggetto della suddetta obbligazione devono venir regolarmente discusse ed approvate in sede di assemblea.
Di talché la relativa delibera, laddove non impugnata, costituisce prova del credito del condominio tale da renderlo certo, liquido ed esigibile e da legittimare la concessione di un decreto ingiuntivo, a fronte del quale il condomino che voglia continuare ad opporsi al pagamento sulla base di mere pretese risarcitorie non potrà eccepire compensazione alcuna, né legale né giudiziale.
Difatti, stando a quanto dispone l’art. 1243 c.c., la compensazione legale può verificarsi solo tra due debiti che abbiano per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che siano egualmente liquidi ed esigibili. Del pari, quella giudiziale è ammessa esclusivamente allorquando il credito opposto in compensazione, pur non liquido, sia, ad ogni modo, di facile e pronta liquidazione.
Orbene, il credito da preteso risarcimento del danno difetta tanto del requisito della certezza quanto del requisito della liquidità, in quanto il relativo accertamento abbisogna di un’apposita e complessa attività istruttoria, sicché dovrà essere fatto valere con autonoma domanda e non potrà essere in alcun modo opposto in compensazione neppure in sede di opposizione al decreto ingiuntivo (Cfr., al riguardo, ex multibus, Cass. civ. nr. 21923/2009 e nr. 12664/2000, nonché, quanto alla giurisprudenza di merito, Tribunale di Roma, sentenza del 02 ottobre 2018).
A fortiori ove si consideri che, come precisato in più di un pronunciamento dalla Suprema Corte di Cassazione, l’ambito del giudizio di opposizione è ristretto alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della delibera assembleare di approvazione della spesa condominiale e del relativo riparto, su cui si fonda il credito del condominio. Ne deriva che l’opponente, in tale giudizio, avrà l’onere di provare di aver provveduto al pagamento ingiunto, ma non potrà in alcun modo rivendicare anche un risarcimento danni estraneo al giudizio stesso ovvero porre in compensazione di debiti pacifici e non contestati come quelli condominiali eventuali crediti non dimostrati né in punto di an né in punto di quantum e, pertanto, né liquidi né tantomeno esigibili (Cfr., sul punto, ex multibus, Cass. civ. nr. 3704/2011 e nr. 2387/2003, nonché, quanto alla giurisprudenza di merito, Tribunale di Catania 16 gennaio 2006).
CONCLUSIONI
In definitiva il condomino che si trovi destinatario di un sollecito di pagamento delle spese condominiali, dovrà senza scuse versare tempestivamente le stesse, pena il rischio di vedersi notificare un decreto ingiuntivo, salvo poi il diritto di agire in autonoma e separata sede contro il condominio per il risarcimento di eventuali danni che assuma di aver subito.
Avv. Federica Maccioni