Una delle maggiori problematiche che interessano la vita condominiale è indubbiamente riconnessa alla gestione del riscaldamento centralizzato, ormai sempre più diffuso tra gli edifici, specie stante la difficoltà di contemperare le diverse esigenze dei singoli condòmini, divisi tra freddolosi e calorosi, nonché di destreggiarsi tra le molteplici fonti normative regolamentatrici della materia. Ecco allora che diviene necessario comprendere quali siano le principali regole da seguire, nonché i rispettivi diritti e doveri tanto dell’amministratore condominiale quanto dei singoli condòmini.

1.Installazione

Quanto al corretto funzionamento, il D. Lgs. nr. 102/2014, come modificato dal D.Lgs. nr. 141/2016, applicabile a tutti i condominii con impianto di riscaldamento centralizzato, ivi compresi quelli di nuova costruzione, sancisce:

  • per il condominio l’obbligo di progettare e realizzare l’impianto in modo unitario;

per i singoli proprietari di ciascuna unità immobiliare l’obbligo di adottare, a proprie spese, sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore. Obbligo da assolversi mediante l’installazione, nel punto di diramazione dell’impianto all’interno dell’unità immobiliare privata ovvero all’ingresso della stessa, di sotto-contatori che misurino gli effettivi consumi di calore o di raffreddamento o di acqua calda, pena l’irrogazione di una sanzione ricompresa tra Euro 500,00 ad Euro 2.500,00 (Cfr. artt. 9 e 16). Tuttavia, da apposita relazione del progettista o del professionista abilitato deve risultare che l’installazione dei sotto-contatori sia tecnicamente possibile, efficiente   in   termini   di   costi   e proporzionata   rispetto   ai   risparmi    energetici    potenziali.  In caso contrario, per la misura del riscaldamento si deve ricorrere all’installazione, sempre a carico dei singoli proprietari delle unità immobiliari, di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, attraverso l’applicazione su ciascun calorifero di un ripartitore che rilevi la quantità di calore emessa unitamente ad una valvola termostatica che permetta di impostare, per ogni stanza, la temperatura desiderata.

2. Accensione e temperatura

Quanto invece al periodo di accensione, la L. nr. 10/1991 (recante norme per l’attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia), come modificata dal D.P.R. nr. 412/1993, ne stabilisce la durata massima, dividendo l’Italia in 6 zone climatiche in funzione della media dei gradi giornalieri dei singoli comuni, a ciascuna delle quali viene assegnata una lettera, cui corrisponde un determinato periodo temporale, come meglio specificato nella tabella e nell’immagine che seguono:

Parimenti, la legge richiamata, onde contenere eventuali sprechi di energia, impone una temperatura massima, fissata in – un massimo di 20 gradi, con un margine di tollerabilità fino a 22 gradi, per case private, uffici e scuole; – un massimo di 18 gradi nei fabbricati industriali/artigianali.   

Contrariamente, l’individuazione delle fasce orarie è rimessa a delibera assembleare di ogni singolo condominio, da far parte integrante del relativo regolamento e da adottare: – in prima convocazione a maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero condominio; – in seconda convocazione, con i voti favorevoli che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti ed un terzo del valore del condominio. Sarà poi compito dell’amministratore occuparsi della programmazione degli orari di accensione e spegnimento, nonché sorvegliare sul rispetto delle regole in merito all’impianto di riscaldamento centralizzato.

3. Ripartizione delle spese

Una volta adottata la contabilizzazione, le spese per il riscaldamento dovranno essere pagate a consumo e non a millesimi. In altri termini, ciascun condòmino è tenuto a pagare soltanto il calore che decide di prelevare (Cfr., sul punto, Cass. nr. 28282/2019, laddove, per l’appunto, si statuisce il principio per cui “le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio”. In senso conforme Cass. n. 19651 e n. 6128/2018; Cass. n. 22573/2016). 

Il criterio dei millesimi di proprietà, tuttavia, verrà riapplicato per ripartire:

  • la spesa del riscaldamento dei locali ad uso collettivo;
  • la spesa per la conservazione e la manutenzione dell’impianto.

4. Distacco

Ciò posto, rimane ad ogni modo salva la facoltà per ciascun condòmino di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, così come riconosciuta dall’art. 1118, quarto comma, c.c. facoltà, tuttavia, non illimitata.

Ed invero, pur non essendo subordinato ad approvazione assembleare, il distacco:

  • è subordinato ad approvazione assembleare;
  • è consentito esclusivamente nel caso in cui dallo stesso “non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”. Condizioni queste che dovranno essere provate dal singolo condòmino intenzionato alla rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale attraverso la perizia di un tecnico specializzato da rendere nota a tutti i condòmini, onde ottenere il consenso degli stessi (Cfr. in proposito Cass. civ. nr. 22285/2016, laddove si afferma: “l’art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condòmino di distaccarsi dall’impianto centralizzato – di riscaldamento o di raffreddamento – condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi”).

In ogni caso, per il rinunziante rimane fermo l’obbligo di concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Avv. Federica Maccioni