Per muro di confine, altrimenti detto muro divisorio, si intende quel muro che separa gli immobili ovvero i terreni facenti parte del medesimo agglomerato urbano o extraurbano. Gli artt. 874 e ss. c.c.  ne regolamentano in maniera dettagliata tanto la proprietà quanto la manutenzione con particolare riguardo alla ripartizione delle relative  spese.

Andiamo ad approfondire.

1. Presunzione legale di comunione – Art. 880 c.c.

1a. Primo comma

In primis viene in rilievo l’art. 880 c.c. , il quale, al primo comma, stabilisce che il muro divisorio,  allorquando serva di divisione tra edifici, “si presume comune sino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto”.  E ciò indipendentemente dall’ubicazione e/o dalla destinazione degli edifici stessi, sicché la presunzione di comunione vale anche per i muri divisori tra edifici privati ed edifici demaniali.

1b. Secondo comma

Parimenti, ai sensi del secondo comma,  il muro divisorio  si presume comune  allorquando serva di divisione tra cortili, giardini e orti ovvero tra recinti nei campi. Tale  elencazione è tassativa e non suscettibile di interpretazione analogica. Di talché, qualora il muro divida fondi differenti da quelli indicati nella norma, non opera la presunzione di comunione ivi stabilita.

ECCEZIONE – Presunzione legale di proprietà esclusiva – Art. 881 c.c.

Tale presunzione, peraltro, subisce un’eccezione ad opera del successivo art. 881 c.c.. Difatti il muro divisorio, nel caso in cui divida due fondi, uno dei quali dotato di piovente, si presume appartenere al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente stesso, proprio in ragione del fatto che esclusivamente il proprietario del muro ha diritto di costruirlo, in modo da far cadere le acque piovane sul proprio suolo.

Altresì, “se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni”. L’elencazione ed i requisiti dei segni, anche in questo caso, ha carattere tassativo e non ammette estensione analogica.

2. Natura delle presunzioni

Tanto la presunzione legale di comunione quanto quella di proprietà esclusiva hanno natura di presunzione semplice o iuris tantum, ovverosia di  presunzione che ammette prova contraria, la quale può essere fornita con qualunque mezzo.  In altri termini,  da un lato la presunzione di comunione viene meno di fronte alla prova dell’acquisto della proprietà esclusiva, sia nel caso di acquisto a titolo originario che nel caso di acquisto a titolo derivativo. Dall’altro lato la presunzione di proprietà esclusiva cade innanzi ad un titolo che provi la comunione del muro ovvero la sua esclusiva appartenenza a colui contro il quale starebbero i suddetti segni.  

3. Chi deve pagare la manutenzione del muro di confine comune?

Ciò posto in tema di proprietà, la questione afferente la ripartizione delle spese di manutenzione del muro di confine per il quale operi la presunzione di comunione è affrontata dall’art. 882 c.c..

Tale norma, difatti, dispone che “le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti”. In sostanza le spese vanno divise tra entrambi i comproprietari del muro in relazione alle rispettive quote di proprietà, normalmente pari al 50 %.  Tuttavia, laddove gli interventi manutentivi siano imputabili a negligenza o incuria di uno dei comproprietari del muro, sarà quest’ultimo a doversi far carico dell’intera spesa necessaria per le riparazioni.

In difetto di pagamento di uno dei comproprietari ovvero del solo comproprietario obbligato, l’altro che abbia anticipato la spesa può sempre rivalersi pro quota sull’inadempiente. 

ECCEZIONE – RINUNZIA ALLA COMUNIONE

L’unico modo per evitare di compartecipare alle spese di riparazione e ricostruzione è rappresentato dalla rinuncia al diritto di comunione del muro, ovverosia dalla rinuncia alla propria quota di proprietà dello stesso. Tuttavia, tale rinuncia è esercitabile soltanto alla ricorrenza di due condizioni imprescindibili:

– il muro non deve sostenere un edificio di spettanza del rinunciante;

– la riparazione e ricostruzione non deve essere stata causata da fatto proprio del rinunciante.

In presenza dell’una o dell’altra circostanza, difatti, non vi è possibilità alcuna di esimersi dall’obbligo di contribuire alle spese.

4. Chi paga in caso di cessione della proprietà del muro?

Diverso è il caso  in cui uno dei comproprietari del muro ceda la propria proprietà ad un terzo.

A chiarire la posizione del  nuovo comproprietario è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione, la quale, in più di un pronunciamento (Cfr., a titolo di esempio, Cass. nr. 3089/1994) ha affermato i seguenti principi di diritto:

– l’obbligo della contribuzione, innestandosi nel rapporto reale di comunione, si trasferisce in capo a chiunque sia proprietario del muro nel momento in cui si presenta la necessità della sua riparazione o della sua ricostruzione;

– tuttavia, qualora la riparazione o ricostruzione sia stata causata da fatto del comproprietario che ha ceduto la propria proprietà, lo stesso conserva l’obbligazione di pagamento, senza trasferirla al terzo nuovo proprietario. In altri termini alla responsabilità personale del comproprietario segue la titolarità esclusiva, in suo capo, delle spese di riparazione, senza che quest’ultime ricadano sul soggetto che gli è succeduto nella proprietà del muro.  Ne deriva che chi ha provocato il danno viene ad assumere la figura di terzo rispetto agli attuali partecipanti alla comunione ed è obbligato al suo risarcimento.

Avv. Federica Maccioni