Tra gli elementi appartenenti ad uno stabile condominiale, il più delicato è rappresentato sicuramente dal tetto che, data la sua collocazione esterna, risulta maggiormente esposto a probabili danneggiamenti.

Orbene, allorquando se ne renda necessario il rifacimento e/o la riparazione, chi è tenuto a sostenere le relative spese? Come vanno ripartite? Andiamo ad approfondire.

Premessa: la natura del tetto come parte comune

Preliminarmente occorre precisare che il tetto, essendo deputato a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua, ha una relazione di accessorietà con lo stesso tale per cui va indubbiamente ricompreso tra le parti comuni indicate all’art. 1117 c.c.

Ripartizione spese: diversi criteri applicativi

Tuttavia, il tetto, pur costituendo una struttura essenziale ai fini dell’esistenza stessa dello stabile condominiale unitariamente considerato, non sempre è destinato a servire le varie unità immobiliari dell’edificio in maniera eguale ed indifferenziata, potendo, all’opposto, venir diversamente goduto ed usufruito da ciascun condomino. Ecco allora che la ripartizione delle spese eventualmente necessarie per la sua manutenzione e/o conservazione va regolamentata caso per caso.

1. Tetto su tutte le unità immobiliari

In particolare, laddove il tetto serva integralmente le singole unità immobiliari facenti parte dello stabile condominiale, permettendo a tutti i condomini di goderne indistintamente, si applicherà l’art. 1123, primo comma, c.c., con la conseguenza che le spese, salva diversa convenzione pattuita all’unanimità, dovranno venir  ripartite tra gli stessi condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”, ossia, in sostanza, secondo i rispettivi millesimi (Cfr., in proposito, Cass. civ. nr. 13655/1992, laddove, per l’appunto, si statuisce il principio per cui la regola generale di ripartizione delle spese ex artt. 1117 e 1123, primo comma, c.c. è applicabile “solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà”).

2. Tetto solo su alcune unità immobiliari

Contrariamente, laddove il tetto, per la particolare conformazione dello stabile, copra soltanto determinate unità immobiliari, servendo i condomini in misura diversa ovvero permettendone il godimento solo a taluni e non ad altri, si applicherà l’art. 1123, secondo comma, c.c., che, derogando al primo comma ed applicando il principio di equità sostanziale, prescrive una ripartizione delle spese tra i condomini “in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. In altri termini, le spese devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto (Cfr., sul punto, Cass. Civ. nr. 7077/1995, laddove, per l’appunto, si precisa che “il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest’ultimi”).

3. Pluralità di tetti

Parallelamente, allorquando il complesso edilizio condominiale sia coperto da una pluralità di tetti a servizio di gruppi di condomini distinti, si applicherà l’art. 1123, terzo comma, c.c., ai sensi del quale “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

4. Tetto su parte comune a tutte le unità immobiliari

Tuttavia, le ultime due ipotesi possono subire un’ECCEZIONE. Difatti, se il tetto, pur non coprendo tutte le abitazioni, copra e serva, ad ogni modo, uno spazio comune alle stesse, quale, ad esempio,  un atrio e/o un cortile, non si applicherà il terzo comma dell’art. 1123 c.c., bensì il primo comma. Di talché le spese per la manutenzione e/o conservazione del tetto dovranno venir ugualmente ripartite tra tutti i condomini in relazione ai rispettivi millesimi, poiché, in tal caso, a rilevare non è tanto l’appartenenza del tetto ad alcuni o a tutti i condomini, bensì piuttosto la sua funzione di copertura e protezione di un’area comune, con la conseguenza che la spesa non potrà ricadere esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari poste nella verticale sottostante alla zona del tetto da rifare e/o riparare (Cfr., in proposito, Cass. civ. nr. 24927/2019; Cass. civ. nr. 3803/1999: il caso di specie riguardava l’intervento manutentivo effettuato su di un tetto che, oltre a fungere da copertura di una parte individuata dell’edificio condominiale, aveva, altresì, la funzione di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell’edificio. Ragion per cui veniva ritenuto destinato a servire anche quest’ultime, con la conseguenza che i Giudici di legittimità escludevano l’applicazione dell’art. 1123, terzo comma, c.c. ed imponevano la suddivisione delle spese di manutenzione per millesimi tra tutti i condomini). 

Conclusioni

In definitiva, essendo il condominio per sua stessa natura una realtà alquanto complessa ed articolata, risulta estremamente difficile individuare regole di portata generale, poiché ogni problematica di volta in volta emergente, ivi compresa quella della gestione delle parti comuni e della ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione e conservazione,  richiede la ricerca di una soluzione che, pur partendo dalla normativa astratta, sia in grado di fornire una risposta idonea al caso concreto. Ne deriva che, onde non commettere errori, prima di procedere al riparto delle spese, risulta opportuno comprendere previamente la funzione vera e propria del tetto e verificare in che termini si esplichi la relazione tra lo stesso ed i singoli condomini.

Avv. Federica Maccioni