Spesso accade che condòmini proprietari di appartamenti piuttosto bui con poche finestre e/o balconi, decidano di costruirne di nuovi per donare maggiore aria e luce alla loro casa. Possono farlo? Quali regole vanno osservate? Le questioni sollevate da tali interrogativi sono state affrontate dalla giurisprudenza sia di legittimità che di merito, la quale, in più di un pronunciamento, ha enunciato taluni fondamentali principi, che si vanno di seguito ad esaminare.

1. Natura di parte comune delle facciate

Innanzitutto è stato ribadito come i muri perimetrali dei complessi edilizi condominiali, comunemente definiti “facciate”, costituiscano, ex art. 1117, primo comma, nr. 1 c.c.,  parti comuni a tutti gli effetti.

Di talché ciascun condomino può goderne e farne uso quale legittimo proprietario, senza necessità di ottenere il preventivo consenso e/o la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

2. Limiti da rispettare

Restano, in ogni caso, salvi i divieti imposti dall’art. 1102 c.c.,con la conseguenza che:

  • non va alterata la destinazione della facciata e
  • non va impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Orbene, la costruzione di aperture sulla facciata, in astratto, appare pienamente consentita, in quanto del tutto compatibile con la sua precipua finalità di, non solo proteggere le singole unità immobiliari, ma anche, per l’appunto, di offrire loro aria e luce.

Tuttavia, in concreto, va impedita allorquando:

  • costituisca un pericolo per la stabilità  e sicurezza del fabbricato  nel suo complesso ovvero
  • ne pregiudichi il decoro architettonico.

Quanto, poi, ai rapporti con gli altri condòmini, assume rilievo la problematica delle distanze necessarie tra le aperture da realizzare e quelle invece già esistenti. In proposito è stata riconosciuta la prevalenza della normativa  in tema di condominio  sulla disciplina dettata dagli artt. 903 e ss. c.c. in tema di luci e vedute, ponendosi la prima in rapporto di species a genus rispetto alla seconda. Più precisamente la regolamentazione generale sulle distanze è stata ritenuta applicabile ai condòmini di un edificio soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio, proprio in ragione della sua specialità  (Cfr., sul punto, ex multibus, Cass. civ. nr. 19625/2018; Cass. civ. nr. 30528/2017; Cass. civ. nr. 14652/2013 e  Cass. civ. nr. 13874/2010. Quanto alla giurisprudenza di merito, cfr. Tribunale di Roma, sentenza del 19.11.2019).

3. Conclusioni

In definitiva,  luci e vedute sulla facciata condominiale, qualora rispettino  i limiti appena descritti, così come fissati dalla normativa in materia di condominio, devono ritenersi ex sé legittime, anche quando siano state realizzate senza l’osservanza della normativa prevista dal codice civile in tema di distanze. Ciò in quanto, nel bilanciamento di interessi, il diritto del singolo condòmino di utilizzare il bene comune facciata per donare maggiore aria e luce al proprio appartamento è da preferire al diritto alla privacy dei condòmini vicini e/o confinanti. 

Avv. Federica Maccioni