In materia di locazioni immobiliari uno degli aspetti che generano maggiori scontri tra proprietario/locatore  ed inquilino/conduttore afferisce alla ripartizione delle spese condominiali, stante la difficoltà di comprendere chi debba pagare cosa ed in quali casi, specie allorquando nel contratto di locazione manchino  indicazioni al riguardo.

Andiamo, pertanto, ad approfondire.

1. Spese a carico del conduttore

In proposito occorre richiamare l’art. 9 della Legge 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), il quale, applicando il medesimo principio dettato dall’art. 1576 c.c. con riguardo alle spese di manutenzione dell’immobile locato, pone interamente a carico del conduttore le sole spese di natura ordinaria, ovverosia le spese legate alla gestione della vita quotidiana in condominio, quali, in particolare, le spese   relative   al:

  • servizio di pulizia;
  •  funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  •  fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento      dell’aria;
  •  spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • fornitura di altri servizi comuni.

Tali spese, difatti, non possono ritenersi ricomprese nel canone di locazione, in quanto costituiscono oneri accessori rispetto allo stesso.

Il conduttore è tenuto, altresì, a compartecipare alle spese per il servizio di portineria nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

2. Spese a carico del locatore

Contrariamente sono a carico del locatore le spese di natura straordinaria, legate alla conservazione ed alla gestione delle parti comuni, quali quelle dovute ad attività di rifacimento e/o sostituzione degli impianti o delle facciate (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 6088/1988, laddove, per l’appunto, si precisa che devono ritenersi escluse dalle spese a carico del conduttore le somme di danaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a causa della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi).

Il locatore, altresì è tenuto a pagare il compenso dell’amministratore e l’assicurazione del condominio. Il che, nel silenzio normativo, è stato precisato dalla giurisprudenza di legittimità e di merito (Cfr. sul punto, Cass. civ. nr. 6216/1991. In senso conforme Trib. Roma, sentenza 13 luglio 1992).

3. Tabelle ministeriali

Il dettato normativo, nel corso degli anni, è stato arricchito, oltreché dalle pronunce giurisprudenziali di volta

in volta intervenute, altresì da tabelle di regolamentazione specifica delle spese, elaborate ed emanate a livello ministeriale, tra le quali la più recente ed aggiornata risulta essere rappresentata da quella allegata al Decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017, visionabile al seguente link http://www.sicet.it/attachments/article/344/allegatoD_DM-16-01-2017.pdf

4. Silenzio del contratto di affitto: come interpretarlo?

Orbene, i criteri di ripartizione appena descritti vanno applicati laddove il contratto di locazione non stabilisca nulla con riguardo alle spese condominiali. Di talché, in assenza di regolamentazione, il conduttore sarà ugualmente tenuto a pagare le spese elencate al suddetto art. 9 L. 392/1978 e dovrà farlo entro due mesi dalla richiesta, ma, prima di effettuare il pagamento, ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese da versare con la menzione dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei relativi documenti giustificativi.

5. Autonomia negoziale delle parti

Rimane ad ogni modo salva la possibilità per le parti di concordare diversi criteri di ripartizione all’interno del contratto di locazione. Più precisamente, fermo il divieto di porre a carico del conduttore le spese straordinarie del condominio, sempre e solo dovute dal locatore, le spese ordinarie potranno venir liberamente regolamentate dalle parti nell’esercizio della loro autonomia negoziale.  Le parti, ad esempio, potranno concordare che il conduttore a titolo di spese ordinarie paghi mensilmente una somma forfettaria prestabilita ovvero persino che venga totalmente esonerato dal pagamento.

6. E se il conduttore non paga?

Ciò posto, allorquando il conduttore ometta o ritardi il pagamento delle spese condominiali dallo stesso dovute, la responsabilità rimane in capo al locatore, sicché contro quest’ultimo dovrà venir attiva l’eventuale procedura esecutiva per il recupero del credito (Cfr., sul punto, a titolo di esempio, Cass. civ. nr. 8922/2019, laddove, per l’appunto, si precisa come l’amministratore di condominio, in caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali, abbia, al contempo, il diritto ed il dovere di agire direttamente ed esclusivamente nei confronti dei proprietari delle singole unità immobiliari, non essendo ammessa nessuna azione nei confronti del conduttore. In senso conforme, quanto alla giurisprudenza di merito, Trib. Roma, sentenza nr. 12287/2019). Il locatore avrà, ad ogni modo, diritto di rivalsa sul conduttore, onde ottenere il rimborso delle spese sostenute.  Oltretutto, laddove il ritardo nel pagamento delle spese condominiali superi i 60 giorni ovvero laddove l’importo non versato superi almeno due mensilità del canone di locazione, il locatore potrà attivarsi per richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione per morosità del conduttore e procedere con il relativo sfratto.

Avv. Federica Maccioni