Il diritto condominiale presenta sempre molti spunti di riflessione, sia per la complessità strutturale degli edifici, sia perché raramente si è in possesso di una documentazione giuridicamente completa capace di regolare le situazioni più disparate.

La pacifica convivenza all’interno di uno stesso stabile condominiale si sa può essere spesso e volentieri complicata ed è messa ulteriormente a dura prova, se i dissidi e le controversie coinvolgono addirittura abitanti di altri edifici adiacenti. Immaginiamo infatti il caso che un condominio dovesse subire incessantemente sulla propria strada di proprietà continui passaggi di autovetture o di gente estranea al loro stabile; in questo caso quali tutele possono essere necessarie e come comportarsi?

Come si può riconoscere per l’appunto, l’esistenza di una servitù di passaggio con il condominio adiacente?

Andiamo ad approfondire.

La servitù, secondo quanto disposto dall’art. 1027 c.c., è un diritto reale su cosa altrui e consiste nel peso imposto sopra un fondo “dominante” per l’utilità di altro fondo “servente” appartenente a diverso proprietario.

Ad esempio, nell’ipotesi di servitù di passaggio, consistente nella possibilità di transitare su un fondo altrui per accedere, alle volte solamente per più comodità, al proprio domicilio, l’utilità sta nel fatto di poter meglio godere di un proprio bene.

Non solo. La servitù, intesa come diritto su cosa altrui, può riguardare spesso e volentieri anche il condominio, sia dal lato attivo che passivo in quanto può essere sia fondo servente che fondo dominante.

In tale contesto, e per iniziare a rispondere alla nostra domanda di apertura, occorre preliminarmente sottolineare che le eventuali azioni di riconoscimento di tale istituto giuridico, devono essere poste in essere dai singoli condomini e non dall’amministratore nominato. E’ questo quanto emerge dalla sentenza n. 12678 del 2014, con cui la Cassazione ha ribadito che quest’ultimo, pur essendo allo stato di fatto rappresentante legale della compagine condominiale, ha poteri sostanziali e processuali limitati alla gestione delle cose comuni nel rispetto dell’art. 1130c.c. Qualora si trattasse invero di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, “tale legittimazione può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale”.

Per semplificare quindi l’amministratore di condominio, allorché vi sia la volontà di alcuni condomini nell’agire in giudizio per ottenere il riconoscimento di una servitù di passaggio dovrà:

  • invitare i singoli ad agire personalmente;

munirsi di una procura speciale per rappresentarli in giudizio in nome e per conto loro.

Ma da quali documenti si può evincere l’eventuale costituzione di una servitù prediale in favore di un altro condominio?

Il condominio sia esso singolo o complesso in quanto formato da più edifici, o addirittura un supercondominio, hanno un presupposto comune: la proprietà di alcuni beni e servizi. Di contro se tale proprietà viene meno, l’uso promiscuo di alcuni beni da parte di edifici separati non comporta necessariamente l’esistenza di un condominio in quanto manca per l’appunto la comproprietà di alcuni beni. E’ questo l’assunto ribadito dalla corte di legittimità con sentenza del 21 maggio 2012 n. 8012 in cui si afferma che “l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo”.

Ciò significa che, in presenza di un titolo di proprietà attestante espressamente tale bene come appartenente al condominio, questo può ritenersi a tutti gli effetti facente parte dello stesso pur essendo formalmente separato e distinto.

Non solo, la relazione tra un bene di proprietà di un condominio e un altro stabile, sempre secondo quanto disposto dalla Corte di legittimità nella sopracitata sentenza, va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, “vale a dire negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito”.

Ma non è tutto.

Nel caso in cui la comproprietà di un bene o l’eventuale costituzione di una servitù in favore di un condominio adiacente non venga menzionata nei singoli atti di compravendita degli abitanti dello stabile, un regolamento di condominio può essere un titolo idoneo a costituire una servitù tra i comproprietari di un edificio e terzi estranei allo stesso?

A completezza di quanto sostenuto sino ad ora, occorre richiamare ulteriormente quanto asserito dalla Cassazione nella sentenza del 21 maggio 2012 n. 8012 la quale esclude tale possibilità poiché vengono meno tutti gli elementi essenziali propri di un contratto costitutivo di servitù e nello specifico la volontà del terzo, la forma, la causa e l’oggetto. Il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 1138 c.c., è difatti un atto volto a disciplinare l’uso esclusivo delle cose comuni ed essendo privo di natura negoziale, non ha la funzionalità di costituire una servitù tra i condomini e terzi non appartenenti allo stabile condominiale.

Conclusioni

Alla luce di quanto disposto sino ad ora e per rispondere alla nostra domanda iniziale, possiamo quindi sostenere con fermezza che in mancanza di un titolo contrattuale idoneo comprovante l’esistenza di una servitù tra due condominii distinti, l’unica via da seguire è quella di provare l’esistenza del diritto reale esercitato mediante usucapione o provando la costituzione della servitù da parte dell’originario proprietario del fondo.

Dott. Marco Tonti