1. Definizione e requisiti di costituzione

Nel Codice Civile non è presente una definizione espressa di supercondomìnio. La sua esistenza giuridica, tuttavia, si evince implicitamente dall’art. 1117 – bis c.c.,  laddove si fa riferimento a  più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni.  Ne deriva che, come peraltro la stessa Suprema Corte di Cassazione ha più volte precisato, per supercondomìnio deve intendersi “la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità  di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà  con i fabbricati” (Cfr., sul punto, ex multibus, Cass. civ. nr. 19558/2013 e nr. 19939/2012).

In altri termini, il supercondomìnio è configurabile in presenza di due soli requisiti:

  • pluralità di edifici (non necessariamente condomìni);
  • comunione materiale di impianti, servizi o beni, ricompresi nell’art. 1117 c.c.

Contrariamente, ai fini della sua sussistenza, non è  necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condomìnio.

2. Esclusione

Il supercondomìnio, pertanto,  si costituisce “ipso iure et facto”, con la conseguenza che potrà essere escluso:

– o dal titolo;

– o dal regolamento condominiale;

– o da una valida  deliberazione assembleare

Tuttavia, tale esclusione deve essere esplicita. Difatti, non sono idonee ad integrarla né  le indicazioni che provengono dalla prima assemblea che dichiara di costituire il condomìnio né  la titolazione che si ritrova nel Regolamento condominiale quale, ad esempio,  “Regolamento di condomìnio di via (omissis)”, poiché entrambi questi dati possono coesistere con l’esistenza del supercondomìnio.

3. Normativa applicabile e regole di funzionamento

Stando a quanto disposto dall’art. 1117 – bis c.c., nonché ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, al supercondomìnio si applicano in toto le norme sul condomìnio, anziché quelle sulla comunione. Ed invero se è automatica la costituzione del supercondomìnio, altrettanto non lo è quella dei suoi organi, che dovranno, all’opposto, venir  regolarmente costituiti (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 28280/2019).

In particolare i comunisti debbono nominare un amministratoreche assicuri la gestione dei beni comuni a tutti i condomini dei vari condomìni. In difetto, su richiesta degli interessati, può intervenire un  provvedimento dell’autorità giudiziaria ex art. 1129, primo comma, secondo periodo, c.c. (Cfr., sul punto, a titolo di esempio, Cass. civ. nr. 2305/2008).

Quanto all’organizzazione dell’assemblea, si dovranno seguire le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo della maggioranza, fermo restando che all’assemblea del supercondomìnio hanno diritto di partecipare (e quindi sono soggetti legittimati) tutti i singoli condomini, sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente (Cfr., sul punto, a titolo di esempio, Cass. civ. nr. 7286/2006). Tuttavia, l’art. 67 disp. att. c.c. impone che, qualora i proprietari delle singole unità immobiliari siano più di sessanta, ciascun condomìnio deve nominare il proprio rappresentante. Sarà  dunque quest’ultimo,  e non i condòmini, a partecipare all’assemblea per votare la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.

Le delibere dell’assemblea generale del supercondomìnio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 15476/01).

Difatti, laddove esista un supercondomìnio, devono esistere due tabelle millesimali:

a) la prima riguarda i millesimi supercondomìniali e stabilisce la ripartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso (per es., 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C);

b) la seconda è quella normale interna ad ogni edificio, sicché, ad es., una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.

Il che richiede ad ogni condomìnio di avere un proprio conto corrente diverso da quello del supercondomìnio, onde evitare confusione tra i patrimoni dei singoli edifici e le parti in comune tra di essi.

4. Scioglimento

Lo scioglimento del supercondomìnio è disciplinato dall’art. 61 disp. att. c.c., che prevede la suddivisione del supercondomìnio in tanti condomìni quanti sono gli edifici che lo costituiscono. Per lo scioglimento è necessario che vi sia un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei votanti e la metà del valore dell’edificio. Nel caso in cui l’assemblea non provveda, lo scioglimento può essere disposto dall’autorità giudiziaria previa richiesta di almeno un terzo del condominio che intende separarsi.

Avv. Federica Maccioni