Capita spesso di ricevere una convocazione per assemblea condominiale e di non poter o voler partecipare. In tali casi è possibile delegare un altro condòmino? Quali poteri si possono conferire con la delega? Ciascun condòmino quante deleghe può assumere?

Andiamo ad approfondire.

1. Principi generali

1a. Forma e contenuto della delega

La facoltà di intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante è espressamente riconosciuta a ciascun condòmino dall’art. 67 disp. att. c.c., il quale impone che la delega sia fatta per iscritto, non potendo venir conferita oralmente.

Contrariamente non detta regole in ordine alle modalità di redazione della stessa ed al suo contenuto.

Tuttavia, nel silenzio normativo prassi vuole che la delega contenga, a pena di nullità:

  • I dati identificativi del delegante e dell’unità immobiliare di sua proprietà;
  • I dati identificativi del delegato;
  • Il conferimento espresso della procura ad agire in nome e per conto del delegante;
  • I singoli argomenti oggetto di delega, nel caso in cui il delegante abbia deciso di partecipare solo ad alcune questioni dell’ordine del giorno e non ad altre;
  • La data dell’assemblea condominiale in cui far valere la delega;
  • La sottoscrizione del delegante e del delegato.

La delega va esibita al Presidente dell’assemblea, in quanto soggetto tenuto a verificarne la regolarità formale e a conservarla nei documenti condominiali.

Altresì la delega può essere conferita solo in relazione ad un’assemblea per volta, non potendo essere né universale né temporalmente indefinita. 

1b. Delegato e rapporti con il delegante

Ogni condòmino è libero di delegare chi desidera, salvo che il regolamento condominiale vieti la presenza in assemblea di estranei che non abbiano nulla a che vedere con lo stabile interessato.

In ogni caso, stando a quanto disposto dal quinto comma dell’art. 67 disp. att. c.c. supra citato, è vietato, a pena di nullità della stessa, conferire delega all’amministratore, stante il suo evidente conflitto di interessi. Del pari, ai sensi del secondo comma, “qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea”.

Il delegato, salve diverse indicazioni del delegante, rappresenta quest’ultimo con pieni poteri – ivi compreso il diritto di voto e la possibilità di ricoprire la carica di presidente o segretario dell’assemblea stessa – e risponde con le regole del mandato. Non solo, in caso di suo mancato e/o inesatto adempimento per inottemperanza alle istruzioni del delegante, ne sarà responsabile esclusivamente nei confronti di quest’ultimo e non del condominio, il quale è del tutto estraneo ai rapporti interni tra delegato e delegante, tant’è vero che l’operato del primo in sede di assemblea rimane valido.

2. Limiti alla delega ed invalidità

Fermi i principi generali appena enunciati, la Legge nr. 220/2012 di Riforma del condominio ha  fissato un numero massimo di deleghe conferibili.

In particolare, ha previsto che se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

Ad esempio, se un condominio è costituito da 30 condòmini, il rappresentante non potrà avere più di sei deleghe o rappresentare più di un quinto dei millesimi totali.  

Al di sotto di tale soglia legislativa, ove non sussistano altri limiti fissati nel regolamento di condominio, il numero di deleghe è libero

In caso di eccesso di deleghe, il presidente dell’assemblea dovrà preliminarmente verificare la regolarità formale delle stesse e:

  • qualora alcune deleghe non siano datate, dovrà provvedere ad escludere solo quest’ultime;
  • qualora, diversamente, le deleghe abbiano la medesima data, dovrà provvedere ad escluderle tutte, non potendo privilegiare la partecipazione di un condòmino rispetto a quella di un altro, sicché i relativi deleganti risulteranno come assenti all’assemblea.

Tuttavia, allorquando il presidente, nel corso dell’assemblea, non si renda conto dell’eccesso di deleghe in capo ad un solo condòmino, la deliberazione presa in costanza della stessa deve considerarsi annullabile (Cfr., al riguardo, Cass. civ., Sez. Unite, nr. 4806/2005, laddove, per l’appunto, si statuisce: “sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento d convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto”).  

Avv. Federica Maccioni