Capita spesso che i muri esterni degli stabili condominiali siano interessati da crepe e fessurazioni potenzialmente pericolose. Come comportarsi in tali casi? Su chi ricade la responsabilità? Chi è tenuto a sostenere le spese necessarie per il ripristino dello status quo ante?
Andiamo ad approfondire.
1. Le crepe come gravi difetti dell’opera: applicabilità dell’art. 1669 c.c.
La risposta a tali interrogativi ci viene offerta dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale, in più di un pronunciamento, ha affermato il principio per cui le crepe sono da considerarsi rilevanti e non trascurabili, non solo quando riguardino elementi strutturali dell’immobile, tanto da richiedere opere di manutenzione straordinaria per la loro eliminazione, ma anche quando riguardino elementi secondari ed accessori, quali, per l’appunto, impermeabilizzazioni e rivestimenti esterni, purché:
– risultino tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione sua propria e
– possano essere eliminate solo con interventi di manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 31 della L. n. 457 del 1978, e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti“.
In entrambi i casi, difatti, le crepe vanno qualificate come gravi difetti dell’opera, inquadrabili nell’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c. [Cfr., in merito, Cass. civ., Sezioni Unite, nr. 7556/2017. In senso conforme Cass. civ. nr. 10048/2018, laddove si ribadisce: “le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità di dar luogo o no a infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse – pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali – sono prevenute mediante idonee preparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa. A prescindere da ciò, peraltro, quand’anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria, esse – in quanto incidenti sull’elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l’intonaco) – debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 cod. civ.”).
2a. Responsabilità del costruttore – appaltatore: termini
Dall’applicabilità dell’art. 1669 c.c. deriva la diretta responsabilità del costruttore – appaltatore, il quale, tuttavia, risponderà dei gravi difetti esclusivamente alla duplice condizione che gli stessi:
– si siano manifestati entro dieci anni dal compimento dell’opera (termine di prescrizione) e
– siano stati denunciati entro un anno dalla scoperta (termine di decadenza).
Trattasi, pertanto, di responsabilità aggravata di carattere speciale tanto rispetto al regime ordinario del risarcimento del danno per colpa ai sensi dell’art. 1668, primo comma, c.c. , quanto rispetto alla disciplina dettata dall’art. 1667 c.c. per i vizi minori e le mere difformità dell’opera, la quale, difatti, prevede differenti termini di garanzia: – le difformità o i vizi, a pena di decadenza, vanno denunziati entro 60 giorni dalla scoperta e – l’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.
2b. Azioni del committente
La denuncia ex art. 1669 c.c. può venir fatta sia dall’amministratore condominiale, in quanto titolare del potere/dovere di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti condominiali sia, in caso di sua inerzia, dai singoli condomini.
Del pari entrambi potranno agire in giudizio contro il costruttore – appaltatore e potranno richiedere, oltre al risarcimento dei danni, la condanna specifica all’eliminazione dei difetti a suo totale carico. L’amministratore, in tal caso, non ha necessità della preventiva autorizzazione dell’assemblea, trattandosi di azione diretta a salvaguardare l’esistenza delle parti comuni, come tale rientrante tra le sue specifiche attribuzioni.
3. Decorso dei termini: conseguenze
Il decorso dei termini di cui all’art. 1669 c.c. comporta l’impossibilità di agire contro l’appaltatore. Di talché, in tale ipotesi, la responsabilità ricadrà sul condominio, il quale, non solo dovrà sostenere le spese per l’eliminazione delle crepe, ma altresì dovrà risarcire i singoli condòmini per i danni che le stesse hanno provocato alle proprietà individuali.
Avv. Federica Maccioni