Spesso accade che si addivenga ad acquistare un immobile, per successivamente scoprire che lo stesso risulta privo del dovuto certificato di agibilità. Come muoversi in tali casi? Che sorte avrà il contratto di compravendita? E soprattutto quali sono le tutele a disposizione dell’acquirente?

Andiamo ad approfondire.

1. Concetto di agibilità

Preliminarmente va precisato che  l’obbligo della segnalazione certificata di agibilità è imposto  dall’art. 24 del Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. nr. 380/2001).

In particolare tale segnalazione è richiesta:

– per ogni nuova costruzione;

– per ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

– per interventi sugli edifici esistenti tali da influire sulla loro stabilità, sanità ed impiantistica.

Altresì il concetto di agibilità viene individuato nella sussistenza delle seguenti circostanze:

– rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità stabilite dalla normativa vigente;

– risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;

– conformità dell’opera al progetto presentato.

La verifica  della presenza o meno di tali requisiti spetta allo sportello unico per l’edilizia del Comune competente per territorio. E’ difatti a tale sportello che il soggetto titolare del permesso di costruire ovvero il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività  o i suoi  successori o aventi causa deve presentare la segnalazione certificata di agibilità. Segnalazione che va presentata mediante l’ausilio di tecnici esperti a ciò abilitati, quali ingegneri, architetti e/o geometri, entro il termine di quindici giorni dall’ultimazione dei lavori interessati, pena l’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria di importo variabile da Euro 77 ad Euro 464.

2. Sorte del contratto e responsabilità del venditore

Ciò posto, qualora venga venduto un immobile privo del certificato di agibilità, il relativo contratto di compravendita resta valido, in quanto nel nostro ordinamento non esiste una legge che vieti a quell’immobile  di circolare liberamente e di poter essere, pertanto, alienato.

Tuttavia, secondo orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità,  la mancanza del certificato di agibilità si configura come grave inadempimento del venditore, con conseguente responsabilità contrattuale dello stesso.

Difatti, il venditore, ex art. 1477, terzo comma, c.c., è obbligato a consegnare “i titoli ed i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”, tra i quali va indubbiamente ricompreso il certificato di agibilità, in quanto lo stesso rappresenta un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto,  idoneo ad incidere in maniera determinante  non solo sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico – sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, ma altresì sul consenso stesso dell’acquirente garantendone una consapevole manifestazione di volontà.  Ecco perché  la Suprema Corte di Cassazione ha qualificato l’assenza di agibilità non come un vizio dell’immobile venduto, bensì piuttosto come un’ipotesi di vendita aliud pro alio, ovverosia di consegna di un bene significativamente diverso da quello contrattualmente pattuito (Cfr., sul punto, ex multibus,  Cass. nr. 622/2019; Cass. nr. 2294/2017 e Cass. nr. 2438/2016).

3. I mezzi di tutela dell’acquirente

Da tale qualificazione derivano importanti conseguenze sul piano dei mezzi di tutela attivabili dall’acquirente ignaro della mancanza di agibilità. In particolare  l’acquirente per poter agire contro il venditore inadempiente  non dovrà sottostare ai rigidi termini di decadenza (otto giorni) e prescrizione (un anno)  previsti in caso di vizi della cosa venduta. Contrariamente per tutelarsi  avrà a disposizione ben 10 anni di tempo, decorrenti dal momento in cui ha avuto contezza della mancanza di agibilità.

Quanto poi ai rimedi esperibili, l’acquirente potrà legittimamente agire in giudizio per ottenere:

– o l’adempimento, qualora mantenga il proprio interesse all’acquisto, chiedendo al Giudice di condannare il venditore inadempiente a consegnare ogni documentazione necessaria ad attestare l’agibilità dell’immobile

– o la risoluzione del contratto di compravendita, qualora non sia più interessato all’acquisto.

Trattasi di rimedi alternativi. Di talché in caso di richiesta di adempimento non potrà più chiedersi la risoluzione e viceversa. Resta in ogni caso salva la possibilità di richiedere il risarcimento di tutti i danni subiti per la mancata consegna del certificato di agibilità, normalmente individuati tanto nella compromissione del diritto di proprietà quanto nella lesione del diritto alla salute, così come costituzionalmente garantiti.

4. Il particolare caso del preliminare privo di agibilità

L’acquirente, peraltro, rimane tutelato anche nel caso in cui abbia già stipulato il preliminare di vendita  dell’immobile privo di agibilità ed, oltretutto, persino nel caso in cui  lo abbia stipulato nonostante la conoscenza dell’anomalia. Sul punto, difatti, la Cassazione, con la recente sentenza nr. 9226/2020, ha ritenuto legittimo rifiutare l’acquisto della casa ove manchi l’agibilità, in quanto l’eventuale inserimento nella proposta di acquisto della formula “non c’è il certificato di abitabilità”, in difetto di ogni altra significativa espressione,  non implica in nessun caso  una espressa rinuncia del promissario acquirente a vedersi consegnato all’atto della stipula della vendita il documento attestante l’agibilità dell’immobile oggetto del preliminare, con conseguente deroga all’assolvimento dell’obbligo generale incombente in capo al venditore come previsto dal citato art. 1477, terzo comma, c.c..

Di talché il promittente acquirente, in mancanza del certificato,  potrà recedere dal preliminare e pretendere dal promittente venditore il rimborso di tutti gli acconti già versati, nonché, laddove previsto, il doppio della caparra confirmatoria.

Avv. Federica Maccioni