È possibile per un condomino adibire la propria cantina ad abitazione locandola o vendendola a terzi?
E se si a quali condizioni? Quali sono le procedure da seguire ed i limiti da rispettare?
Andiamo ad approfondire.
1. Prima condizione: modifica della destinazione d’uso
Preliminarmente occorre precisare che la cantina costituisce pertinenza dell’appartamento e ha destinazione d’uso non abitativa, venendo classificata, dal punto di vista catastale, come C/2 ovverosia come magazzino finalizzato alla conservazione e/o al deposito di oggetti e materiale vario.
Di talché, per essere oggetto di un autonomo contratto di compravendita immobiliare o di locazione, dovrà venir riaccatastata come “vano” abitabile.
Tuttavia, prima di procedere in tal senso, si dovrà verificare che il cambio di destinazione d’uso non sia vietato né dalla legge regionale e dal piano regolatore comunale applicabili nel caso concreto né dal regolamento condominiale. Quest’ultimo, difatti, può contenere clausole che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai singoli condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché tali clausole:
– siano deliberate in assemblea;
– siano approvate all’unanimità e
– risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di interpretazioni dubbie o estensive
(Cfr., sul punto, ex multibus, Cass. civ. nr. 10335/1998, laddove si legge: “in materia di condominio negli edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell’interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l’utilità generale dell’intero edificio, o di una sua parte”. In senso conforme, Cass. civ. nr. 21307/2016 e Cass. civ. nr. 20237/2009. Quanto alla giurisprudenza di merito, cfr. Tribunale La Spezia, sentenza nr. 198/2020, laddove, peraltro, si precisa come l’eventuale clausola del regolamento condominiale che chiaramente ed all’unanimità vieti il mutamento di destinazione della cantina, vada rispettata anche qualora la diversa destinazione risulti già esistente al momento dell’approvazione della clausola ovvero sia stata tollerata dagli altri condomini per anni. In altri termini si ammette che una clausola contrattuale del condominio approvata all’unanimità non solo possa disporre una regolamentazione pro futuro dei rapporti condominiali, ma altresì possa incidere su situazioni già presenti eliminando, dal momento dell’approvazione in poi, la possibilità di mantenere la destinazione precedentemente impressa alla cantina da uno dei proprietari).
2. Seconda condizione: agibilità, sicurezza e salubrità della cantina
Una volta verificata l’assenza di divieti, sarà parimenti necessario accertare presso l’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento, mediante l’ausilio di professionisti esperti quali geometri e simili, i requisiti minimi di altezza, impianti e luci indispensabili per la modifica della categoria catastale, onde ottenere il necessario certificato di agibilità a garanzia che l’ambiente sia abitabile in piena sicurezza, anche sotto il profilo igienico – sanitario. Laddove poi il rispetto di tali requisiti richieda la realizzazione di interventi modificativi della cantina, anche non strettamente traducibili in vere e proprie opere edilizie e/o innovazioni ma consistenti in mere migliorie, sarà obbligatorio munirsi del permesso di costruire e attivare il relativo iter burocratico con la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia).
3. Terza condizione: registrazione dell’eventuale contratto di locazione o di locazione compravendita
Terminati i suddetti adempimenti, la cantina abitabile potrà venir alienata o concessa in locazione a terzi.
In tale ipotesi, tanto il contratto di compravendita quanto quello di locazione dovranno venir registrati presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio. Entrambi i contratti saranno regolamentati dalle norme dettate in materia dal Codice Civile, sicché, in caso di locazione, il conduttore avrà l’obbligo di non modificare la destinazione d’uso della cantina, nonché di compartecipare alle spese condominiali, laddove quest’ultime non siano integralmente sostenute dal proprietario.
4. Violazione delle regole: cosa fare?
Qualora si avesse il sospetto che il condomino abbia adibito la propria cantina ad appartamento senza rispettare le prescrizioni normative in tema di sicurezza degli impianti e salubrità dell’ambiente, l’amministratore di condominio potrà segnalare la situazione al Comune di riferimento, nonché all’ASL e ai Vigili del Fuoco competenti per territorio, onde richiedere un sopralluogo per le opportune verifiche. Altresì, se il sopralluogo dovesse confermare l’inagibilità della cantina, potrà agire tanto contro il condomino interessato quanto contro il suo eventuale conduttore, pretendendo il ripristino dello status quo ante ed il risarcimento degli eventuali danni cagionati alle parti comuni ovvero alla stabilità e sicurezza dell’edificio condominiale nel suo complesso.
Lo stesso dicasi per il caso in cui la cantina sia stata trasformata in appartamento in violazione del regolamento condominiale (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 4920/2006, laddove, per l’appunto, si ribadisce che “nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore”, precisandosi, peraltro, che “nell’ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all’esistenza e alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente alla cosa”).
Avv. Federica Maccioni