Una delle problematiche maggiormente significative quando si parla di Superbonus del 110% riguarda senza dubbio la presenza di eventuali abusi edilizi all’interno dello stabile condominiale, siano essi nelle parti comuni del fabbricato o addirittura nelle singole proprietà private.

Difatti per accedere alla detrazione del 110 % occorre che l’immobile sia perfettamente conforme alla planimetria catastale presentata al Comune di appartenenza del fabbricato e che non vi siano abusi tali da essere classificati “insanabili”: ciò determinerebbe non solo il mancato accesso a tali benefici fiscali ma addirittura a delle severe sanzioni sotto il profilo amministrativo in capo al singolo proprietario.

Ma andiamo ad approfondire.

L’art. 49 del d.p.r. n. 380/01, stabilisce che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.”

In altre parole se la casa presenta un abuso, ogni intervento successivo formalmente regolare verrà considerato irregolare.

Proseguiamo.

Il secondo comma dell’art. 9-bis dello decreto sopra citato, specifica che l’immobile deve presentarsi nello stato legittimo, ossia nello stato “stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

ESEMPIO

Se la mia unità immobiliare si presenta con due bagni e con una data planimetria, successivamente, qualora si andasse a creare un ulteriore bagno, si dovrà procedere con la segnalazione al Comune con contestuale aggiornamento di planimetria.

Non solo, il d.p.r. n. 380/01 stabilisce altresì che “per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Ma nel caso di edifici condominiali, lo stato legittimo deve riguardare l’edificio nella sua interezza, comprendendo anche le singole unità immobiliari, o esclusivamente le parti comuni?

Per rispondere a tale domanda ci accorre in aiuto l’art 119 D.L. Rilancio n. 104/2020 in cui al suo comma 13 ter viene proprio espressamente indicato che “le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi“.

Ciò significa che per le opere sulle parti comuni condominiali, sia il tecnico incaricato a presentare il titolo edilizio necessario per l’intervento, sia lo sportello unico per l’edilizia, dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni interessate dai medesimi interventi.

Pertanto, qualora eventuali abusi edilizi siano presenti nelle singole unità immobiliari, non riguardanti le parti comuni condominiali, non vi sarà alcuna causa ostativa per la presentazione della domanda per la fruizione del Superbonus del 110% da parte del condominio.

SEMPLIFICHIAMO

  • eventuali abusi all’interno dell’unità immobiliare non pregiudicano il godimento dell’agevolazione sugli interventi “trainanti” per le parti comuni ma non permettono la fruizione dei benefici fiscali sugli interventi “trainati” effettuati all’interno della stessa;
  • eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali;
  • eventuali abusi su parti comuni che non coinvolgono l’intervento edilizio, non pregiudicano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

Ma gli abusi edilizi sono sempre ostativi per l’accesso al Superbonus del 110%?

L’Agenzia delle Entrate delle Marche, con parere 910-1 dell’Agosto 2020, ha precisato che si può ottenere il beneficio fiscale del Superbonus del 110% purché i lavori abusivi, effettuati all’interno delle proprie abitazioni, siano di lieve entità non superiore al 2% (da intendersi in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, nel rispetto delle destinazioni e degli allineamenti) e che venga fornita una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che riporti la data di inizio e che descriva gli interventi come agevolabili.

Nello specifico rientrano tra i lavori di lieve entità per le quali non è richiesto un titolo abilitativo:

  • lavori di manutenzione ordinaria;
  • lavori per proteggere l’abitazione da atti illeciti da parte di terzi;
  • lavori per isolamento acustico;
  • lavori della cablatura;
  • lavori volti al risparmio energetico con fonti rinnovabili,

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra, la presenza di piccoli abusi edilizi all’interno delle singole unità immobiliari, non osta al beneficio del Superbonus del 110%. Questi dovranno essere di lieve entità e dovrà essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e che descriva gli interventi come agevolabili. In caso contrario, pertanto, se tali interventi superano la soglia del 2%, o riguardano lavori di manutenzione straordinaria, bisognerà risalire all’ultima situazione legittima e presentare una domanda di sanatoria, demolendo la parte eccedente o pagando una sanzione.

Dott. Marco Tonti